是一項長期投資，我們持有很可能“REIts”會超過10年，在這期間很可能會出現所有持有“REIts”的計價貨幣大幅貶值的可能。
化解匯率風險的有效方式是選擇貨幣發行嚴格法律約束的國家的“REIts”，比如以國際儲備貨幣計價的“REIts”。
5、經營管理風險
由於“REIts”管理團隊專業能力不強造成的風險，“REIts”的最終價值是由物業的價值和管理團隊的價值共同決定的。優秀的管理團隊能為投資者創造價值，而平庸的管理團隊卻會毀滅其價值。
雖然總體來說“REIts”的管理團隊是比較優秀的，但是你還是能碰到平庸團隊管理的“REIts”。
比如在2007年，美國有些優秀的“REIts”管理團隊，在房價高位的時候拋售物業，把“REIts”賺的大部分錢作為股息分配給投資者。而水平一般的“REIts”管理團隊，卻在2007年貸款高位買進物業，
這兩種水平的管理團隊經營管理風險是完全不一樣的，
化解經營管理風險的有效方式是選擇歷史表現優秀的“REIts”，主要從“REIts”的收購歷史，派息增長、財務狀況，融資能力、幾個方面去看。
6、債務風險
債務風險指由資產負債率過高導致的風險，債務風險是非常重要的風險對“REIts”的影響是比較大的，
如果“REIts”的負債率太高，比如大於70%，那麼他將來很難再次獲得債務融資，如果遇到利率大幅上漲或者信貸緊縮，“REIts”有可能會破產，這將會給投資者帶來巨大的損失。
化解債務風險的有效途徑是避免買入資產負債率過高的“REIts”，資產負債率大於50%的“REIts”不要買。
7、增發的風險
因增發“REIts”份額導致每股淨資產下降，帶來“REIts”的股價下跌的風險，當“REIts”的資產負債率過高時，“REIts”很難再透過債務進行融資。
當出現收購機會時，“REIts”很可能會透過增發份額對投資者進行融資，在短期內導致“REIts”下跌。
雖然透過增發融資進行收購，從長期來看並不一定是壞事，如果收購的物業確實能帶來好的收益的話，但是這畢竟是有較大的不確定性，
一般來講透過增發融資還是弊大於利的，即使增發融資，能為投資者創造更多的價值，這至少也意味著管理團隊的管理能力還是有待提高的空間，債務規模的控制，融資渠道的拓展都是需要管理團隊在平時下功夫。
化解增發風險的有效途徑是儘量選擇資產負債率較低的“REIts”，比如美國的和香港的“REIts”資產負債率最好小於40%。
那我們怎麼投資“REIts”呢？
“REIts”很多國家都有，我們自己有很多的選擇，不過我認為只要把香港和美國的“REIts”弄明白了，對實現財務自由來說完全夠用了。
因為透過香港“REIts”和美國“REIts”，我們可以間接擁有中國，內地，中國，香港和美國的房地產，這三個地區的房地產執行週期是不一樣的，完全夠我們輪著來買了，
由於瑞馳的投資方法總體是相似的，我們就以香港“REIts”為主，美國“REIts”為輔，來講解財務自由“REIts”的投資方法。